sindzidaisya (sindzidaisya) wrote,
sindzidaisya
sindzidaisya

Профессор Преображенский: почему недвижимость - самая глупая инвестиция?!


Итак, сегодня речь пойдет о разрушении самого устойчивого мифа в нашей жизни.
Недавно ко мне обратилась женщина, которая рассказала, как она настойчиво поощряет своего сына купить дом. Или хотя бы большую квартиру, пусть на вторичном рынке. Аргументы те же, что в любом подобном случае: перестань разбрасываться деньгами на аренду и начни строить актив.

Я предположил, что, поскольку ее сын холост, живет один и не имеет детей, возможно, ему, на самом деле, не нужен дом, что аренды ему вполне хватит на ближайшие годы. Что, даже если он женится, то пока не появятся дети, он ему тоже не нужен, т к это все равно хреновая инвестиция. И даже когда появятся дети, покупать недвижимость, особенно в кредит, может быть ошибкой. Я привел ей несколько причин, почему. Эти причины я приведу и вам:

Давайте пробежимся по цифрам и доводам разума. Итак, почему инвестиции в недвижимость - самый глупый поступок:

Это будет, даже если мы всё делаем правильно, нескончаемый отток из наличных резервов владельца.

Это неликвидно. Пусть даже покупка или продажа занимают несколько недель, нет – постой – даже лучше, несколько месяцев.

Это очень дорого покупать или продавать. Добавим сюда очень высокие транзакционные издержки. Скажем, 5% комиссию за сделку и прием-передачу.

Это вообще сложно купить или продать. Мы вынуждены будем обслуживать множество дополнительных сборов, которыми обкладывают отчеты и документы.

Эта инвестиция приносит низкий доход. Явно не больше, чем процент инфляции. Возможно, чуть меньше. Даже если вы рассчитываете сдавать ее в аренду (тем более в нынешние сложные для аренды времена).

Эта инвестиция еще и требует заемных средств! Это вообще великолепный пункт! Мало того, что вы затратите средства на покупку, вы еще и влезете в долговую кабалу.

Еще одна прелесть займа - ваша недвижимость будет в залоге, а вы сами - в кабале у банка. И они, а не вы, будут получать процент со своего займа. А если дела пойдут не так, то закладывать и занимать под эту штуку деньги придется больше одного раза.

Эта инвестиция непроизводительна! Если вы не сдаете ее, а сами там живете, то она не приносит никаких процентов владельцу. И никаких дивидендов, конечно.

Эта штука крайне немобильна. Привязанная к одной географической точке, она становится якорем, который больше вашего корабля. Теперь для нее будет существовать только маленькая группа потенциальных покупателей, если что-то случится, и вам надо будет срочно ее скинуть. А иногда и кое-где – вообще никаких!

Вы попадаете с ней в зависимость от успехов одной страны, одного региона, одного города… Нет! Даже одного района! Представьте, если ваша инвестиция связывает своего владельца с судьбой одного маленького участка территории. Риск огромен! Закрытие предприятия. Расплодившаяся уличная преступность, переход района под власть преступников. Правительство сходит с ума с налогами. Природная катастрофа по соседству. Вспомните хотя бы истории с моногородами, да просто со строительством нефтяных заводов в Капотне в Москве или мусоросжигательных заводов в Подмосковье, или хотя бы с внезапно случившейся точечной застройкой. У нас сразу появляется инвестиция, которая не только ломает благосостояние своего владельца, но делает это, даже если он теряет работу и доход!

Кстати, эта штука намертво запирает своего владельца в одной географической точке, которая будет ограничивать его выбор и держать послушным для его работодателя или местных властей!

Это элементарно дорого. Иногда она настолько дорогая, что имеет непропорциональную долю в активах человека.

И содержать эту штуку тоже чрезвычайно дорого! Эта инвестиция потребует бесконечной череды ремонтов и обслуживаний, без которых она рассыплется в песок.

Еще один пункт, о котором приобретатели недвижимости не задумываются. Она чрезвычайно хрупкая и легко повреждается природой, пожаром, вандалами и тому подобным! Добавим дорогую страховку, чтобы покрыть эти риски.

Эта инвестиция облагается тяжелыми налогами! По крайней мере, сейчас это уже заметно в Москве и Подмосковье. Правительство вообще любит изумлять нас новыми налогами и сборами каждый год, а недвижимость - это вообще один из самых надежных - по причине немобильности, - источник налоговых поступлений

Эта штука через 15-20 лет владения легко подвергается принудительному отчуждению. Достаточно потерпеть финансовую неудачу и стать должником, чтобы попасть под эту статью. Банки, коллектора, даже власти по своей прихоти, если им вдруг заблагорассудится тут что-то строить, могут в любой момент решить решим вместо того, чтобы собирать нашу ренту (черт! Я имею в виду налоги), просто забрать это себе.

Ну, и немаловажный, даже для многих решающий пункт: это усиливает и так удушающий вас стресс, ведет к большому количеству разводов, а потом это еще и невозможно поделить между бывшими супругами.

Надеюсь, я вас в чем-то убедил.
Tags: аренда квартир, деньги, инструкция, недвижимость
Subscribe
promo sindzidaisya july 22, 2019 11:21 5
Buy for 20 tokens
Пожалуй, повторю тут этот пост от ноября 2016 года, по теме, ставшей вновь неожиданно актуальной. Много лет приходилось мне ходить и проезжать мимо маячившего на берегу Москвы-реки возле железнодорожной платформы известного на всем юге Москвы Заводе Полиметаллов, но только сейчас стало известно,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 18 comments